La compraventa de vivienda en la Comunitat llega a máximos de 2007

La compraventa de viviendas en la Comunitat Valenciana ha alcanzado en el segundo trimestre del año las 25.906 operaciones, cifra máxima desde el tercer trimestre de 2007, según el último informe del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, que ha calificado la situación de «excelente» y «anómala», y ha subrayado que no tiene «nada que ver» con la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008.

«Nos abocamos a un cambio de escenario, pasaremos de un escenario excepcionalmente bueno, anómalo, a un escenario de cierta normalidad», ha explicado este jueves el director de la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y GAMERIN, Luis Fabra, que ha presentado el estudio junto al vicepresidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, Vicente Díez, y el experto inmobiliario y asesor del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) de Valencia.

El informe sobre la evolución del mercado de la vivienda en el segundo trimestre de 2022, elaborado por el Colegio de API de Valencia con la colaboración de GAMERIN, refleja que el número de compraventas ha aumentado un 2,47 por ciento respecto al trimestre pasado y un crecimiento interanual del 36,86%.

El incremento, ha explicado Fabra, es consecuencia del comportamiento en vivienda usada, con 21.922 compraventas, el mayor resultado desde 2006, con un ascenso trimestral del 3,32%, ya que en vivienda nueva las operaciones han bajado un 3,34% trimestral.

De hecho, la vivienda de segunda mano supone 21.922 operaciones, frente a las 2.984 de la obra nueva, esta última con precios que llegan al máximo de la serie histórica en el conjunto de la Comunitat Valencia.

Luis Fabra ha destacado el crecimiento de los últimos años, «excepcional» en los últimos meses, ya que se han conjugado niveles de ahorro máximo entre las familias por menos durante la pandemia, que también hizo que un «porcentaje importante» de la sociedad quiesiera cambiar de hogar y buscara nuevas características en su vivienda. El resultado es «una situación de mercado brillante, notable y vigorosa», ha destacado.

PRECIOS EN ASCENSO

El importe medio por compraventa de vivienda en Comunitat Valenciana ha sido de 138.640 euros, con un incremento trimestral del 1,98% y un ascenso interanual del 9,89%, alcanzando niveles máximos desde 2011. En vivienda nueva libre el importe medio ha sido de 221.503 euros, mayor resultado de la serie histórica, y en vivienda usada de 130.566 euros, máximo desde 2010.

El experto en mercado inmobiliario ha explicado que los precios de la vivienda en términos absolutos alcanzan máximos desde 2011, pero todavía están «muy por debajo» de los del periodo 2006-2008, ya que la vivienda de segunda mano presenta un incremento «más moderado» y es el mercado «más activo». Además, ha señalado que «es bueno que haya un comportamiento moderado en cuanto a precios».

«CAMBIO DE CICLO»

Asimismo, el estudio apunta a un cambio de escenario a corto o medio plazo, aunque Fabra ha rechazado que se vayan a producir «caídas catastróficas» y que las compraventas se mantengan por encima de las diez por cada mil habitante, el valor que califica de «normalidad».

«Pasamos de un virus sanitario a un virus energético, un escenario de inflación, que nos da lugar a estimar que esto va a ir hacia otro horizonte. Estamos en un cambio de ciclo, pero ese cambio nos va a llevar a una situación normalizada», ha subrayado. Así, considera que el mercado inmobiliario valenciano seguirá a «niveles adecuados desde un punto de vista retrospectivo».

«NADA QUE VER» CON UNA BURBUJA

En esa línea, respecto a si pudieran haber «paralelismos» con la burbuja inmobiliaria que estalló en 2008, cree que «no tiene absolutamente nada que ver» porque se ha producido un «crecimiento muy racional» en factores como el endeudamiento hipotecario. En la Comunitat, solo el 55,24% de las compraventas estuvieron acompañadas de una hipoteca, es decir, que casi la mitad se financiaron con ahorro y fondos propios.

En el caso de la provincia de Valencia, para una de cada cuatro compras no se requiere de préstamo, y cuando se recurre al préstamo, los compradores acuden con un 24% de los ahorros. «Nada que ver con el pasado», ha insistido.

Igualmente, la cuota hipotecaria mensual es de un 477,30 euros y supone, en promedio, el 26,12% del salario del comprador. En la crisis inmobiliaria, los endeudamientos alcanzaban el 50% de los salarios, ha señalado.

MAYORÍA DE HIPOTECAS FIJAS

Por otro lado, en la Comunitat Valenciana el 68,61% de las hipootecas que se firmaron en el último trimestre son a tipo fijo y el 31,39% a tipo variable. «En el pasado estábamos en un 98-99% de tipo variable», mientras que en los últimos años «más de la mitad se han firmado a tipo fijo» y no les afectará la subida de tipos de interés pr parte del Banco Central Europeo, por lo que el impacto en la capacidad de pago de los tipos de interés «no tendrá nada que ver» con la situación vivida en la pasada crisis», ha afirmado Fabra.

En ese sentido, ha expresado el «miedo» a que se decida intervenir en los precios de las hipotecas, una medida propuesta por Unidas Podemos. «Cuando algo va bien, no lo toques», ha pedido, y ha señalado que los «cuidadanos libremente han podido contratar a tipo fijo y con buenas condiciones» y pueden hacer una novación de su crédito. «Hay herramientas para gestionar», ha asegurado.

DESCENSO «DESEABLE» EN VALENCIA

En la ciudad de València, el precio medio de la vivienda ha sido de 1.884 euros por metro cuadrado, segundo mayor resultado desde 2011, con un descenso trimestral del -0,10%, acumulando un aumento interanual del 8,18%. Se trata, según Luis Fabra, de una «corrección deseable».

En la provincia de Valencia el precio medio ha sido de 1.304 euros por metro cuadrado, máximos desde 2012, con un incremento trimestral del 1,44% y del 11,08% interanual.

En la provincia de Valencia el importe medio por vivienda en el primer trimestre ha sido de 129.295 euros, cerca del nivel máximo desde 2011, con un descenso trimestral del 1,55% y un incremento interanual del 7,03%. En vivienda nueva libre el importe medio en la provincia de Valencia ha sido de 197.676 euros y en vivienda usada de 122.236 euros.

ALQUILER SIN «SEGURIDAD JURÍDICA»

Por su parte, el precio de oferta de vivienda en alquiler en Comunitat Valenciana durante junio de 2022 ha sido de 8,30 euros mensuales por metro cuadrado, máximo de la serie histórica, con un ascenso trimestral del 3,98% y un aumento interanual del 9,23%.

Luis Fabra ha señalado que el precio del alquiler es mayor que en 2007 y que este mercado ha experimentado «mucha reforma legislativa en los últimos años, ninguna en la dirección adecuada», y cree que «no hay seguridad jurídica», por lo que parte de los arrendadores «pasan a vender sus pisos» y, al bajar la oferta, crecen los precios.

«Hasta que no se actúe a nivel legislativo en garantizar la seguridad jurídica e incentivar la oferta, difícilmente veremos un cambio de tendencia, y eso favorece al mercado de compraventas», ha indicado.